서울 52%, 울산 93% — 전세가율이 갈라놓은 두 시장

2026년 6월 중순부터 8월 말까지 열한 주 동안 전국 아파트 실거래를 집계하면서, 매주 거의 변하지 않은 숫자가 하나 있었습니다. 서울의 전세가율은 50~52%, 울산은 87~93%. 그 사이 40%포인트에 가까운 간격은 열한 주 내내 좁혀지지 않았습니다.

신고가 비중이 시장의 온도를 보여줬다면, 전세가율은 그 온도를 떠받치는 돈의 구조를 보여줍니다. 그리고 이 구조는 서울과 지방에서 아예 다르게 짜여 있었습니다.

전세가율은 필요한 현금을 결정한다

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 10억짜리 아파트의 전세가 5억이면 50%, 8억이면 80%입니다. 숫자 자체보다 그것이 실제로 손에 쥐고 있어야 할 현금을 결정한다는 점이 중요합니다.

구분	전세가율	10억 기준 필요 현금	10% 하락 시 손실률
서울 평균	51%	4억 9,000만	약 20%
서울 외곽 중저가	65%	3억 5,000만	약 29%
부산·광주	82~86%	1억 4,000~1억 8,000만	약 56~71%
울산	92.9%	7,100만	약 141%

같은 10억짜리 집인데 필요한 현금이 4억 9,000만 원과 7,100만 원으로 일곱 배 가까이 벌어집니다. 물론 울산에 10억짜리 아파트가 흔하지는 않지만, 비율이 만드는 차이의 크기는 이렇게 확인됩니다.

오른쪽 열이 더 중요합니다. 집값이 10% 내렸을 때 투입한 돈에서 사라지는 비율입니다. 전세가율 51%면 손실이 20%지만, 92.9%면 투입금 전액을 넘어섭니다. 같은 10% 하락이 한쪽에서는 감당할 만한 조정이고 다른 쪽에서는 원금 소멸입니다.

열한 주 동안 거의 움직이지 않았다

주차별로 보면 변동 폭이 거의 없습니다. 서울은 52.2% → 51.8% → 51.6% → 50.2%로 열한 주 동안 2%포인트 안쪽에서 움직였고, 울산은 92.9% → 92.4% → 91.8% → 87.0% → 86.5%, 광주는 86.6% → 86.3% → 86.2% → 83.8%였습니다. 세종은 48.9% → 48.6% → 48.5%로 붙박이였습니다.

지표를 볼 때 값 자체보다 변하지 않는다는 사실이 더 많은 것을 말해줄 때가 있습니다. 전세가율이 높은 상태로 오래 머무는 지역에서는 보통 둘 중 하나가 일어납니다. 전세 수요가 매매로 전환되며 매매가가 올라 비율이 내려오거나, 매매가가 더 내려가며 비율이 더 올라가거나입니다.

이 여름에는 어느 쪽도 일어나지 않았습니다. 같은 기간 지방 광역시의 신고가 비중이 5~8%에 머물렀다는 사실이, 앞의 시나리오가 아직 시작되지 않았음을 보여줍니다. 전세는 비싼데 매매는 움직이지 않는 상태가 석 달 가까이 이어졌습니다.

광역시마다 같은 높이가 아니다

‘지방 광역시’로 묶어 말했지만 안을 열면 차이가 있습니다. 울산이 87~93%로 가장 높고, 광주가 84~87%, 부산이 82% 선입니다. 울산과 부산 사이만 해도 10%포인트 안팎이 벌어집니다.

울산·대전·인천은 신고가가 거의 나오지 않는데 전세가율은 80%를 넘는 조합이 반복됐습니다. 매매 시장은 멈춰 있는데 전세 수요는 유지되는 상태입니다. 이런 곳에서는 전세가율이 높다는 사실이 매수 기회로 읽히기보다, 매매가가 전세 수준까지 눌려 있다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.

시장 규모도 함께 봐야 합니다. 부산은 어느 주 오피스텔만 매매 371건·전월세 2,088건이 집계돼 인구 대비 물량이 상당했습니다. 아파트에서도 주당 600건대 거래가 꾸준히 나왔습니다. 거래가 없어서 값이 안 움직인 것이 아니라, 거래는 도는데 값이 위로 가지 않는 상태였습니다.

이 구분이 중요한 이유는 두 상태의 출구가 다르기 때문입니다. 거래가 마른 시장은 물량이 돌기 시작하면 값이 빠르게 움직입니다. 반면 거래는 도는데 값이 안 오르는 시장은 수요 자체가 그 가격대를 받아들이지 않는다는 뜻이라, 회복에 더 긴 시간이 걸립니다.

한 숫자가 두 사람의 계산을 정반대로 바꾼다

전세는 목돈을 맡기고 이자 대신 거주권을 받는 계약입니다. 세입자는 매달 나가는 돈 없이 살고, 집주인은 그 보증금을 다른 곳에 쓰거나 다음 집을 사는 데 보탭니다. 이 구조 때문에 전세가율은 한 숫자로 두 사람의 계산을 동시에, 그것도 반대 방향으로 바꿉니다.

매수자에게 이 비율은 레버리지입니다. 전세가율 86%면 집값의 14%만 있으면 소유권을 가질 수 있습니다. 값이 10% 오르면 투입한 돈 대비로는 70% 넘게 오른 셈이 됩니다. 문제는 반대 방향도 똑같이 증폭된다는 점입니다. 앞서 본 표의 오른쪽 열이 그 계산입니다.

세입자에게 같은 숫자는 안전 여유분입니다. 전세가율 51%면 집값이 반토막 나기 전까지 보증금이 매매가 안쪽에 있습니다. 86%면 그 여유가 14%로 줄어듭니다. 92.9%면 7%입니다. 여기에 앞선 근저당이 있으면 실제 여유는 더 얇아지고, 경매로 넘어갔을 때 낙찰가율까지 감안하면 이론상 여유는 더 줄어듭니다.

전세가율은 금리와도 붙어 있습니다. 금리가 오르면 집주인은 보증금을 굴려 얻는 이익이 커져 전세를 선호하고, 세입자는 대출 이자 부담이 커져 월세로 옮겨 갑니다. 두 힘이 어느 쪽으로 기우는지에 따라 비율이 움직이므로, 전세가율의 변화를 볼 때는 그 지역의 수급뿐 아니라 금리 국면도 함께 놓아야 방향이 읽힙니다.

전세라는 제도가 만든 숫자

전세가율이라는 지표 자체가 한국에서만 의미를 갖는다는 점은 짚어둘 만합니다. 세계 대부분의 임대 시장은 월세 단일 구조라, 매매가와 비교할 ‘보증금’이라는 항목이 아예 없습니다.

전세는 집주인이 목돈을 무이자로 빌리고 세입자는 그 이자만큼을 거주로 대신 받는 계약입니다. 금융이 덜 발달했던 시기에 제도권 밖의 사금융 역할을 하며 자리 잡았고, 집값이 꾸준히 오르는 동안에는 양쪽 모두에게 합리적인 거래였습니다. 집주인은 보증금으로 다음 집을 샀고, 세입자는 월세를 내지 않고 목돈을 지켰습니다.

이 구조가 흔들리는 지점이 집값이 오르지 않을 때입니다. 전세가율 90%대는 집주인이 자기 돈을 거의 넣지 않고 집을 보유하고 있다는 뜻입니다. 값이 오르면 그 수익은 전부 집주인 몫이지만, 내리면 손실을 감당할 자기 자본이 없습니다. 결국 부담은 보증금을 맡긴 쪽으로 넘어갑니다.

역전세가 생기는 자리

전세 만기에 새 세입자를 구했는데 전세 시세가 이전보다 내려가 있으면, 집주인은 차액을 자기 돈으로 메워 돌려줘야 합니다. 이것이 역전세입니다. 전세가율이 높을수록 이 차액을 메울 여력이 없을 확률이 높아집니다.

이 여름 지방 광역시의 상태를 이 관점에서 다시 보면 이렇습니다. 전세가율은 80~90%대로 높은데 신고가 비중은 5~8%에 머물렀습니다. 매매가가 오르지 않는 상태에서 전세가만 매매가에 바짝 붙어 있는 구간입니다. 전세 시세가 지금 수준을 유지하면 문제가 드러나지 않지만, 한 단계 내려가면 그 차액을 메울 자리가 얇습니다.

반대로 서울은 전세가율이 50%대라 같은 폭의 전세가 하락이 와도 완충이 두껍습니다. 같은 사건이 지역에 따라 전혀 다른 크기의 충격이 되는 구조입니다. 전국 평균 전세가율이라는 숫자가 왜 쓸모가 적은지도 여기서 드러납니다.

세종은 원인이 반대인 예외였다

지방인데 전세가율이 서울보다도 낮은 곳이 있었습니다. 세종은 열한 주 내내 48.5~48.9%로, 서울 평균(50~52%)보다 아래였습니다.

숫자만 보면 서울과 비슷한 성격의 시장처럼 보이지만 원인은 정반대입니다. 세종의 낮은 전세가율은 전세가가 유난히 싸서가 아니라 매매가가 여전히 높은 수준에 걸려 있기 때문입니다. 행정수도 기대가 반영된 가격대가 조정 국면에서도 크게 내려오지 않은 상태에서, 전세만 실수요 수준에 머물러 있는 형태입니다.

이 사례가 전세가율을 단독 지표로 쓰기 어려운 이유를 보여줍니다. 분자와 분모 가운데 어느 쪽이 움직여서 나온 숫자인지를 확인하지 않으면 정반대의 상황을 같은 값으로 읽게 됩니다. 서울의 51%는 매매가가 전세를 크게 앞지른 결과이고, 세종의 48.9%는 매매가가 내려오지 않은 결과입니다.

서울 안에서도 20%포인트 넘게 갈린다

서울 평균 51%는 25개 구를 뭉갠 숫자입니다. 안을 열어보면 편차가 큽니다.

구	전세가율	성격
종로구	73.7%	서울 유일 70% 초과
도봉구	67.0%	외곽 중저가
강북구	66.7%	외곽 중저가
중랑구	63.5%	외곽 중저가
금천구	62.4%	서남권 중저가
성북구	61.1%	신고가 상위 단골
구로구	60.5%	신고가 상위 단골
서울 평균	51~52%	강남권이 크게 끌어내림

종로구 73.7%와 서울 평균 51% 사이가 22%포인트입니다. 서울 안에서도 서울과 지방만큼의 간격이 존재하는 셈입니다. 다만 어느 주에도 종로를 빼면 70% 선을 넘는 구가 없었다는 점은 함께 봐야 합니다.

이 분포를 앞선 신고가 비중 순위와 겹치면 의미가 생깁니다. 이 여름 신고가 비중 상위에 반복해서 오른 성북·구로·중랑·강북은 대체로 전세가율이 60%를 넘는 쪽이었습니다. 적은 현금으로 진입할 수 있는 자리에 매수세가 몰렸고 그 결과 기록이 깨졌다는 해석이 자연스럽게 이어집니다.

다만 전세를 끼고 적은 돈으로 사는 구조는 하락에 취약합니다. 자기 돈이 적게 들어간 만큼 값이 조금만 밀려도 원금 대비 손실 비율이 커지고, 전세 만기에 보증금을 돌려줘야 하는 시점이 겹치면 선택지가 줄어듭니다. 진입 문턱이 낮다는 말과 버티기 쉽다는 말은 다릅니다.

오피스텔에서는 전세가 이미 밀려나 있었다

아파트 옆에서 같이 집계한 서울 오피스텔 임대차 자료는 더 뚜렷했습니다. 열한 주 내내 임대차 계약 열 건 중 여덟 건 가까이가 월세였고, 그 비율이 거의 흔들리지 않았습니다.

주	전월세 합계	전세	월세	월세 비중
A주	6,195	1,421	4,774	77.1%
B주	6,679	1,495	5,184	77.6%
C주	6,476	1,474	5,002	77.2%
D주	6,007	1,318	4,689	78.1%

주별 편차가 1%포인트 안쪽입니다. 우연히 특정 주에 월세가 몰린 것이 아니라 구조가 그렇게 자리 잡았다는 뜻입니다. 같은 기간 서울 오피스텔 매매는 주당 635~1,029건 수준이었습니다.

전세가 줄고 월세가 늘어나는 흐름은 전세보증금 사고가 이어진 뒤 임차인과 임대인 양쪽이 전세를 피하게 된 결과로 설명되곤 합니다. 세입자는 보증금을 떼일 위험을 피하려 하고, 집주인은 역전세 부담을 지지 않으려 합니다. 양쪽 유인이 같은 방향을 가리키면 시장은 빠르게 이동합니다.

아파트에서는 아직 전세가 주류지만, 오피스텔에서는 이미 역전이 끝난 상태입니다. 오피스텔이 먼저 겪은 일을 아파트가 뒤따를지가 앞으로 전세가율 지표의 의미를 좌우합니다. 전세 거래 자체가 얇아지면 전세가율은 계산은 되지만 대표성이 떨어지는 숫자가 됩니다.

이 숫자로 판단할 때 확인할 것

가격이 아니라 구조가 달랐다

열한 주 동안 서울과 지방의 전세가율 격차는 한 번도 의미 있게 좁혀지지 않았습니다. 서울은 50%대 초반에 붙박여 있었고 울산·광주는 80% 후반에서 90%대를 오갔습니다.

서울과 지방의 아파트 시장을 같은 문장으로 설명하기 어려웠던 이유가, 신고가 비중보다 오히려 이 숫자에 더 분명하게 드러나 있습니다. 가격이 다른 게 아니라, 그 가격을 떠받치는 돈의 구조가 달랐습니다.

서울에서는 매매가가 전세를 크게 앞질러 달렸고, 그래서 진입에 큰 현금이 필요한 대신 하락 완충은 두껍습니다. 지방에서는 전세가 매매가 바로 아래까지 붙어 매매를 떠받치고 있고, 그래서 적은 돈으로 들어갈 수 있는 대신 완충이 거의 없습니다. 어느 쪽이 유리한지는 값이 오를 때와 내릴 때의 답이 정반대입니다.

그리고 그 판단은 평균값이 아니라 관심 단지의 실제 숫자로 해야 합니다. 이 글의 수치는 어디를 먼저 들여다볼지 고르는 데까지가 쓸모입니다.

• 집계 기간: 2026년 6월 13일 ~ 8월 25일 (11주)
• 대상: 전국 119개 시군구
• 자료: 국토교통부 아파트·오피스텔 실거래가 공개 시스템
• 전세가율 = 동일 단지·동일 평형 기준 전세 보증금 ÷ 매매가
• 오피스텔 임대차 표의 A~D주는 수치가 명시된 네 개 주차이며, 원자료에 합계만 표기된 주는 제외했습니다
• 필요 현금·손실률은 10억 원을 가정한 산술 계산이며 취득세·중개보수 등 부대비용은 제외했습니다