2026년 6월 중순부터 8월 말까지 전국 아파트 실거래를 매주 집계하는 동안 서울의 전세가율은 50~52%, 울산은 87~93%였다. 둘 사이는 이 기간 내내 35%포인트 이상 벌어져 있었다.
10억짜리 집에 필요한 현금이 일곱 배 차이 난다
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이다. 10억짜리 아파트의 전세가 5억이면 50%, 8억이면 80%다. 전세를 끼고 산다면 이 비율이 손에 쥐고 있어야 할 현금을 정한다.
| 구분 | 전세가율 | 10억 기준 필요 현금 | 10% 하락 시 손실률 |
|---|---|---|---|
| 서울 평균 | 51% | 4억 9,000만 | 약 20% |
| 서울 외곽 중저가 | 65% | 3억 5,000만 | 약 29% |
| 부산·광주 | 82~86% | 1억 4,000~1억 8,000만 | 약 56~71% |
| 울산 | 92.9% | 7,100만 | 약 141% |
울산에 10억짜리 아파트는 흔하지 않다. 비율 차이를 보려고 같은 값을 놓고 계산했다.
오른쪽 열은 집값이 10% 내렸을 때 들어간 현금 가운데 사라지는 비율이다. 울산 92.9%에서는 손실이 들어간 돈보다 크다.
서울은 제자리였고 울산과 광주는 조금 내려왔다
주차별로 보면 서울은 52.2%, 51.8%, 51.6%, 50.2%로 2%포인트 안쪽에서 움직였다. 울산은 92.9%, 92.4%, 91.8%, 87.0%, 86.5%였고, 광주는 86.6%, 86.3%, 86.2%, 83.8%였다. 세종은 48.9%, 48.6%, 48.5%로 거의 그대로였다.
전세가율이 높은 채로 오래 머무는 지역에서는 보통 전세 수요가 매매로 옮겨 가며 매매가가 올라 비율이 내려오거나, 매매가가 더 내려가며 비율이 더 올라간다.
울산과 광주는 몇 %포인트 내려왔지만 여전히 80%대였고, 같은 기간 지방 광역시의 신고가 비중이 5~8%에 머물렀으니 매매가가 올라서 비율이 내려온 것으로 보기는 어렵다. 전세는 비싼데 매매는 움직이지 않는 상태가 석 달 가까이 이어졌다.
광역시마다 높이가 다르다
광역시끼리도 차이가 있다. 울산이 87~93%로 가장 높고 광주가 84~87%, 부산이 82% 선이다.
울산·대전·인천에서는 신고가가 거의 나오지 않는데 전세가율은 80%를 넘는 주가 반복됐다. 매매는 멈춰 있고 전세 수요는 남아 있는 상태라, 이런 곳의 높은 전세가율은 매매가가 전세 수준까지 눌려 있다는 표시로 보는 게 맞을 것 같다.
부산은 거래가 적지 않았다. 어느 주는 오피스텔만 매매 371건, 전월세 2,088건이 집계됐고, 아파트도 주당 600건대 거래가 꾸준히 나왔다. 거래는 도는데 값이 위로 가지 않았으니, 그 가격대 위로는 사려는 사람이 따라붙지 않았다는 뜻이다.
전세가율 86%면 집값의 14%로 집을 산다
전세를 끼고 사는 사람에게 이 비율은 레버리지다. 전세가율 86%면 집값의 14%만 있으면 집을 가질 수 있고, 값이 10% 오르면 들어간 돈은 70% 넘게 불어난다. 내릴 때도 똑같이 커지는데, 앞 표의 오른쪽 열이 그 계산이다.
세입자에게 같은 숫자는 보증금을 지킬 여유다. 전세가율 51%면 집값이 반 가까이 떨어질 때까지 보증금이 매매가 안쪽에 있지만, 86%면 그 여유가 14%, 92.9%면 7%로 줄어든다. 앞선 근저당이 있거나 경매에서 시세보다 낮게 낙찰되면 여유는 더 얇아진다.
역전세가 생기는 자리
전세 만기에 새 세입자를 구했는데 전세 시세가 이전보다 내려가 있으면 집주인은 차액을 자기 돈으로 메워 돌려줘야 한다. 이게 역전세다. 전세가율 90%대는 집주인이 자기 돈을 거의 넣지 않고 집을 갖고 있다는 뜻이라, 이 차액을 메울 여력이 없을 확률이 높다.
이 여름 지방 광역시가 그 자리였다. 매매가가 오르지 않는 채로 전세가만 매매가에 바짝 붙어 있었다. 전세 시세가 지금 수준을 유지하면 문제가 드러나지 않지만, 한 단계 내려가면 그 차액을 메울 여유가 거의 없다.
서울은 전세가율이 50%대라 전세가가 같은 폭으로 떨어져도 메울 여유가 훨씬 크다.
세종은 서울보다 낮았지만 이유가 달랐다
세종은 지방인데 이 기간 전세가율이 48.5~48.9%로 서울 평균(50~52%)보다 낮았다. 서울의 51%는 매매가가 전세를 크게 앞지른 결과다. 세종은 행정수도 기대가 반영된 매매가가 조정 국면에서도 크게 내려오지 않았고, 전세만 실수요 수준에 머물러 있어서 나온 값이다.
서울 안에서도 20%포인트 넘게 갈린다
서울 평균 51%도 구마다 다르다.
| 구 | 전세가율 | 성격 |
|---|---|---|
| 종로구 | 73.7% | 서울 유일 70% 초과 |
| 도봉구 | 67.0% | 외곽 중저가 |
| 강북구 | 66.7% | 외곽 중저가 |
| 중랑구 | 63.5% | 외곽 중저가 |
| 금천구 | 62.4% | 서남권 중저가 |
| 성북구 | 61.1% | 신고가 상위 단골 |
| 구로구 | 60.5% | 신고가 상위 단골 |
| 서울 평균 | 51~52% | 강남권이 크게 끌어내림 |
종로구 73.7%는 서울 평균보다 22%포인트 높다. 종로 말고는 어느 주에도 70%를 넘는 구가 없었다.
전세가율 60%대인 성북·강북은 8월 8일 집계에서 신고가 비중도 43%로 서울 평균 34.8%보다 높았다. 적은 현금으로 살 수 있는 곳에 매수가 몰려 기록이 깨진 것으로 보인다.
오피스텔에서는 전세가 이미 밀려나 있었다
같이 집계한 서울 오피스텔 임대차는 열 건 중 여덟 건 가까이가 월세였다. 수치가 나온 네 주 모두 월세 비중이 77~78%였고, 주별 차이는 1%포인트 안쪽이었다.
| 주 | 전월세 합계 | 전세 | 월세 | 월세 비중 |
|---|---|---|---|---|
| A주 | 6,195 | 1,421 | 4,774 | 77.1% |
| B주 | 6,679 | 1,495 | 5,184 | 77.6% |
| C주 | 6,476 | 1,474 | 5,002 | 77.2% |
| D주 | 6,007 | 1,318 | 4,689 | 78.1% |
같은 기간 서울 오피스텔 매매는 주당 635~1,029건이었다. 전세보증금 사고가 이어진 뒤 세입자는 보증금을 떼일 위험을, 집주인은 역전세 부담을 피하면서 양쪽 모두 월세로 옮겨 갔다는 설명이 많다.
아파트는 아직 전세가 많다. 그래도 오피스텔처럼 전세 거래가 줄어들면 전세가율은 적은 거래로 낸 숫자가 되어 지역을 대표하기 어려워진다.
관심 단지에 이 숫자를 대 볼 때
실제로 쓸 때는 구 평균 말고 관심 단지의 값을 봐야 한다. 구 평균이 60%여도 그 단지는 45%일 수 있고, 전세가율 80%에 선순위 대출이 얹혀 있으면 실제 여유는 거의 남지 않는다. 이 글의 수치는 어디를 먼저 들여다볼지 고르는 데까지만 쓸 수 있다.
집계 기간은 2026년 6월 13일부터 8월 25일까지 11주, 대상은 전국 119개 시군구이고, 자료는 국토교통부 아파트·오피스텔 실거래가 공개 시스템이다. 전세가율은 지역마다 같은 면적대의 전세 보증금 중앙값을 매매가 중앙값으로 나누고, 전세 거래 수로 가중해 계산했다. 오피스텔 임대차 표의 A~D주는 수치가 명시된 네 개 주차이고, 원자료에 합계만 표기된 주는 뺐다. 필요 현금과 손실률은 10억 원을 가정한 산술 계산이며 취득세·중개보수 같은 부대비용은 넣지 않았다.
이 글은 공개된 실거래 자료를 정리한 기록이고 특정 지역이나 단지의 매수·매도나 임대차 계약을 권하지 않는다. 전세 계약과 전세를 낀 매수에는 보증금 미반환 위험이 따르니 계약 전에 등기부와 선순위 채권을 직접 확인해야 한다. 투자 판단과 그 결과는 본인의 몫이다.