서울 신고가는 여름 내내 올랐고, 지방은 5%에서 멈춰 있었다

2026년 6월 13일부터 8월 25일까지 열한 주 동안, 국토교통부 아파트 실거래 신고분을 매주 같은 방식으로 집계했습니다. 전국 119개 시군구를 대상으로, 같은 지표를 같은 자로 열한 번 잰 기록입니다.

한 주씩 따로 보면 그저 등락입니다. 그런데 열한 주를 나란히 놓으면 한 방향으로만 움직인 선이 나옵니다. 서울의 신고가 비중이 29.4%에서 38.2%로 올라가는 동안, 지방 광역시는 한 자릿수를 한 번도 벗어나지 못했습니다. 그 격차는 좁혀진 주가 없습니다.

먼저 신고가가 무엇을 세는 숫자인지부터

이 글에서 말하는 신고가는 최근 3년 안에 거래된 값 가운데 가장 높은 금액을 새로 갈아치운 거래입니다. 부동산 역사 전체의 최고가가 아니라 3년이라는 창을 두고 판정합니다. 반대로 신저점은 같은 3년 창에서 가장 낮은 값을 새로 쓴 거래입니다.

이 구분은 생각보다 중요합니다. 2021~2022년의 고점을 아직 회복하지 못한 단지라도, 최근 3년 안에서 제일 비싼 값에 팔렸다면 이 집계에서는 신고가로 잡힙니다. 그래서 “전 고점을 넘었다”는 뜻이 아니라 “최근의 흐름 안에서 값이 위로 밀리고 있다”는 뜻으로 읽어야 합니다.

비중을 낼 때는 같은 단지·같은 평형끼리만 비교합니다. 그 주에 마침 대형 평형이 여러 건 팔려서 평균가가 뛰는 착시를 피하기 위해서입니다. 중앙가 변화도 평형밴드를 맞춰 계산합니다.

열한 주 전체 기록

먼저 전체 표입니다. 이 글의 나머지는 이 표 안에서 눈에 띄는 것들을 하나씩 풀어 쓴 것입니다.

주	전국 신규신고	신고가	전국 비중	서울 비중
6/13	1,231	—	—	31.0%
6/20	7,016	1,058	15.1%	29.4%
6/27	8,072	1,221	15.1%	—
7/03	7,142	1,296	18.1%	32.6%
7/10	7,422	1,350	18.2%	36.5%
7/18	7,130	1,332	18.7%	33.1%
7/25	7,006	1,213	17.3%	34.9%
8/01	5,768	—	—	38.2%
8/08	4,676	—	19.0%	34.8%
8/17	5,742	1,082	18.8%	35.0%
8/25	6,518	1,115	17.1%	38.2%

6월 13일은 집계 첫 주라 신규 신고분이 적게 잡혔습니다. 8월 1일과 8일의 일부 칸은 원자료에서 해당 수치를 별도 표기하지 않아 비웠습니다. 빈칸을 추정치로 채우지 않았습니다.

서울이 그린 선은 계단이었다

서울 선은 일직선으로 오르지 않았습니다. 7월 10일 36.5%까지 올랐다가 다음 주 33.1%로 내려앉았고, 8월 1일 38.2% 뒤에도 34.8%로 물러섰습니다. 오르고 쉬고 다시 오르는 계단 모양입니다.

중요한 건 되돌린 자리가 매번 직전 저점보다 높다는 점입니다. 6월의 29%대는 7월 이후 한 번도 다시 나오지 않았고, 8월의 조정은 34%대에서 멈췄습니다. 하단이 29% → 32% → 34%로 올라간 셈입니다. 상단은 38.2%가 두 번 반복되며 천장 역할을 했습니다.

눈여겨볼 것은 전국 선도 같이 올랐다는 사실입니다. 6월 20일과 27일에 15.1%로 두 주 연속 같은 값을 찍은 뒤, 7월 들어 18%대로 올라섰고 8월 8일에는 19.0%까지 닿았습니다. 서울만의 현상이 아니라 전국 평균도 위로 움직였습니다. 다만 그 상승분의 대부분이 어디서 왔는지는 다음 대목에서 드러납니다.

지방은 열한 주 내내 한 자릿수였다

부산·대구·광주·대전·울산과 세종을 묶은 지방 광역시의 신고가 비중은 열한 주 동안 한 번도 두 자릿수에 올라서지 못했습니다. 8%에서 시작해 7%를 지나 8월 마지막 주에는 5%까지 내려갔습니다. 어떤 주에는 울산·대전·인천에서 신고가가 사실상 나오지 않았습니다.

주의할 것은 지방에서 거래가 없었던 게 아니라는 점입니다. 7월 25일 한 주만 봐도 부산 615건, 인천 449건, 대구 446건, 대전 305건, 울산 218건이 신고됐습니다. 거래는 꾸준히 있었고, 다만 그 거래가 최근 3년 최고가를 넘지 못했을 뿐입니다.

신저점 쪽을 보면 방향이 더 분명해집니다. 전국 신저점 건수는 주에 따라 34건에서 347건까지 오갔는데, 신고가가 1,200~1,350건 수준이었으니 비율로는 신고가가 신저점의 5배에서 14배였습니다. 전국 평균만 보면 시장이 완만하게 위로 밀리는 구간처럼 읽힙니다. 그런데 그 신저점이 어디에 몰려 있었느냐가 문제입니다. 광역시에서는 신고가보다 신저점이 더 눈에 띄는 주가 반복됐습니다.

광주 0건이 알려준 것

7월 25일 집계에서 광주는 아파트 신규 신고가 0건으로 잡혔습니다. 광역시 하나가 통째로 비었으니 시장이 멈춘 것처럼 보이지만, 그렇게 읽으면 틀립니다.

실거래 신고는 계약일로부터 30일 안에 하면 됩니다. 그래서 특정 지역·특정 주간의 집계가 통째로 비는 일이 종종 생깁니다. 같은 주 광주 오피스텔 매매는 25건이 정상적으로 잡혔습니다. 집계 시스템이 죽은 것도, 시장이 멈춘 것도 아니고, 신고분이 아직 들어오지 않은 것입니다. 이런 구멍은 다음 주 집계에서 대부분 메워집니다.

이 사례는 실거래 자료를 볼 때 가장 자주 밟는 함정을 보여줍니다. 0은 “없다”가 아니라 “아직 안 들어왔다”일 수 있습니다. 최근 2~3주 자료는 언제나 미완성이며, 시간이 지나면 채워지면서 숫자가 바뀝니다. 이 글의 8월 마지막 주 수치도 지금은 최종값이 아닙니다.

물량은 경기, 온도는 서울

거래량 순위와 신고가 비중 순위는 열한 주 내내 서로 뒤집혀 있었습니다. 7월 25일 기준 경기 신규 신고는 3,587건으로 서울 1,310건의 약 2.7배였습니다. 8월 첫째 주에도 경기가 서울의 2.3배였고, 어떤 주에는 경기 하나가 전국 물량의 절반 가까이를 채웠습니다.

그런데 신고가 비중으로 줄을 세우면 순서가 뒤집힙니다. 경기가 19% 안팎일 때 서울은 35~38%였습니다. 물량은 경기가, 가격의 방향은 서울이 만들고 있었습니다.

주	경기 신규신고	서울 신규신고
6/27	3,833	—
7/03	3,888	—
7/10	3,878	1,307
7/18	3,563	—
7/25	3,587	1,310
8/01	2,879	—
8/08	2,247	—
8/17	—	1,217
8/25	3,342	—

경기 안에서 오른 곳은 정해져 있었다

경기 전체가 오른 것은 아닙니다. 열한 주 동안 반복해서 상위에 오른 이름은 여섯 곳 안팎으로 좁혀집니다.

지역	주간 거래	신고가 비중	성격
화성 동탄구	447건	34%	신도시·물량 최다
성남 분당구	123건	34%	강남 접근성
성남 중원구	—	38%	기간 중 경기 최고
광명시	61건	36%	서울 남서 인접
성남 수정구	30건	30%	표본 얇음
용인 수지구	112~126건	28%	신도시축

지도에 찍어보면 공통점이 보입니다. 서울과 맞닿은 곳, 그리고 신도시와 광역철도 축입니다. 광명은 서울 남서쪽에 붙어 있고, 분당·수정·중원은 강남 접근성으로 묶이며, 동탄과 수지는 신도시 라인입니다. 경기의 상승은 경기 전체의 상승이 아니라 서울에서 번져 나간 상승에 가까웠습니다.

이 기간 경기권 최고가는 성남 분당구 양지마을 3단지(금호) 192㎡대의 29억 9,500만 원이었습니다. 용인 수지의 e편한세상수지 102㎡대가 21억 3,000만 원, 안양 평촌어바인퍼스트더샵 104㎡대가 14억 원에 손바뀜했습니다. 반면 용인 죽전자이2차 133㎡대는 8억 3,000만 원으로, 같은 경기 안에서도 금액대가 크게 갈립니다.

100억과 1억 3,500만이 똑같이 한 건이다

이 지표를 볼 때 반드시 알아야 할 성질이 하나 있습니다. 신고가 비중은 건수의 비율이라, 금액의 크기를 전혀 반영하지 않습니다. 열한 주 동안 실제로 잡힌 사례를 나란히 놓으면 그 뜻이 분명해집니다.

단지	평형	체결가
한남더힐	178㎡대	100억
양지마을 3단지(금호)	192㎡대	29억 9,500만
한양3차	147㎡대	29억
미성	63㎡대	15억 3,000만
해링턴플레이스안암	76㎡대	12억 4,000만
삼천리	135㎡대	8억 6,800만
리치빌	106㎡대	3억 2,000만
동광하이빌(102)	79㎡대	2억 5,000만
대호세화	58㎡대	1억 3,500만

맨 위와 맨 아래의 금액 차이가 약 74배입니다. 그런데 비중을 계산할 때 두 거래는 똑같이 한 건씩 셉니다. 어느 주에 소형·저가 단지에서 신고가가 여러 건 몰려 나오면 비중은 크게 오르지만, 그 지역의 자산 가치가 그만큼 움직였다고 말할 수는 없습니다.

그래서 신고가 비중은 가격 수준이 아니라 시장의 방향과 폭을 보는 지표입니다. “얼마나 올랐나”에는 답하지 못하고 “몇 군데에서 값이 밀리고 있나”에 답합니다. 금액이 궁금하면 중앙가 변화를 따로 봐야 하고, 두 지표가 엇갈리는 경우가 실제로 자주 나옵니다.

거래량은 줄었다가 되돌아왔다

전국 주간 신규 신고 건수는 한 방향으로 움직이지 않았습니다. 6월 27일 8,072건으로 기간 중 최고를 찍은 뒤 7월 내내 7,000건대를 유지하다가, 8월 1일 5,768건, 8월 8일 4,676건까지 내려갔습니다. 최고점 대비 42% 감소입니다.

그런데 거기서 끝이 아니었습니다. 8월 17일 5,742건, 8월 25일 6,518건으로 다시 올라왔습니다. 여름을 지나며 계속 줄어든 것이 아니라 8월 초에 깊게 파였다가 회복하는 U자였습니다.

이 저점 구간이 흥미로운 이유는 거래가 가장 적었던 8월 8일에 전국 신고가 비중이 19.0%로 기간 중 최고였다는 데 있습니다. 거래는 40% 넘게 줄었는데 값을 밀어 올린 거래의 비율은 오히려 최고치였습니다.

이런 조합은 대개 매물이 줄어든 시장에서 나옵니다. 팔려는 쪽이 급하지 않으면 호가를 내리지 않고, 사려는 쪽은 물건이 적으니 마음에 드는 매물이 나오면 값을 맞춰 삽니다. 거래는 적은데 체결되는 것마다 최고가가 되는 구조입니다. 8월 초 휴가철이 겹치며 매물 회전이 더 느려진 점도 함께 놓입니다.

다만 이 해석은 확정된 사실이 아니라 가장 그럴듯한 설명입니다. 실거래 신고 자료만으로는 매물 재고를 알 수 없습니다. 같은 형태의 숫자는 매수 대기 수요가 특정 단지에 몰릴 때도, 신고 지연으로 저가 거래가 늦게 들어올 때도 나옵니다. 어느 쪽인지 가르려면 매물 건수와 호가 흐름을 따로 봐야 하고, 그건 이 자료 밖의 정보입니다.

거래량도 평균가도 아닌 지표를 고른 이유

부동산 시장을 읽을 때 가장 많이 쓰이는 두 숫자는 거래량과 평균가입니다. 둘 다 이 여름을 설명하기에는 약점이 뚜렷했습니다.

거래량은 방향을 말해주지 않습니다. 거래가 늘어도 급매가 소화된 것인지 웃돈을 주고 산 것인지 구분되지 않습니다. 실제로 8월 8일처럼 거래가 바닥일 때 신고가 비중이 최고였던 주가 있었습니다. 거래량만 봤다면 시장이 식었다고 읽었을 구간입니다.

평균가와 중앙가는 구성이 바뀌면 흔들립니다. 그 주에 마침 대형 평형이 몇 건 팔리면 평균가가 뜁니다. 값이 오른 게 아니라 팔린 물건이 달라진 것뿐인데 숫자는 상승으로 보입니다. 같은 평형밴드끼리 매칭하는 보정을 거쳐도, 주 단위처럼 표본이 얇은 구간에서는 잡음이 남습니다.

신고가 비중은 이 두 문제를 비켜갑니다. 같은 단지·같은 평형의 과거 3년 최고가와만 비교하므로 구성 변화에 휘둘리지 않고, 거래가 늘었는지가 아니라 그 거래가 값을 밀어 올렸는지를 직접 셉니다. 대신 앞서 본 대로 금액을 반영하지 못하고 표본이 적은 지역에서 크게 튑니다. 단독으로 쓰기보다 거래량·중앙가·전세가율과 함께 놓을 때 제 몫을 하는 지표입니다.

이 숫자를 읽을 때 조심할 다섯 가지

가을에 확인할 지점

열한 주가 남긴 그림

이 여름 한국의 아파트 시장은 하나가 아니었습니다. 서울은 다섯 건 중 두 건이 최근 3년 최고가를 새로 쓰는 시장이었고, 지방 광역시는 스무 건 중 한 건에 그치는 시장이었습니다. 두 시장 사이에 경기가 있었는데, 경기 안에서도 서울에 붙은 곳과 그렇지 않은 곳의 표정이 달랐습니다.

전국 평균 17%라는 숫자는 이 중 어느 시장도 설명하지 못합니다. 평균이 실재하지 않는 시장을 그려낼 때, 평균을 버리고 분포를 봐야 합니다. 열한 주를 이어 붙인 이유가 그것이었습니다.

그리고 그 분포는 열한 주 동안 좁혀지지 않았습니다. 좁혀지기는커녕 서울의 하단이 올라가면서 조금씩 더 벌어졌습니다. 이 격차가 언제 어떻게 닫히는지가 다음 계절의 관전 지점입니다.

• 집계 기간: 2026년 6월 13일 ~ 8월 25일 (11주)
• 대상: 전국 119개 시군구
• 자료: 국토교통부 아파트 실거래가 공개 시스템 (주간 신규 신고분)
• 신고가 = 최근 3년 거래 대비 동일 단지·동일 평형 최고가 경신
• 신저점 = 같은 기준의 최저가 경신
• 중앙가 변화는 평형밴드를 매칭해 산출
• 표의 빈칸은 원자료에 해당 수치가 별도 표기되지 않은 항목이며 추정치로 채우지 않았습니다