신고가 서울 38% vs 지방 5%, 갈라진 아파트 시장

신고가 서울 38% vs 지방 5%, 갈라진 아파트 시장

📅 2026년 8월 25일 기준 주간 · 국토교통부 실거래가 신규 신고분

거래량은 경기가 절반, 광주는 멈춤

권역별 신규 신고 건수를 보면 경기가 3,342건으로 전국의 51.3%를 혼자 채웠습니다. 서울은 1,079건으로 16.6%. 이 둘을 합치면 전국 거래의 3분의 2가 수도권에서 나왔다는 뜻입니다.

광주의 0건은 시장이 얼어붙었다는 신호라기보다 신고 지연일 가능성이 큽니다. 실거래 신고는 계약일로부터 30일 이내에만 하면 되기 때문에, 특정 주에 지자체 접수분이 통째로 늦게 잡히면 이런 공백이 생깁니다. 다음 주 데이터에서 소급 반영되는지 확인해야 판단이 가능한 숫자입니다.

신고가 비중이 그린 온도 지도

거래량이 시장의 부피라면, 신고가 비중은 시장의 온도입니다. 최근 3년 안에서 그 단지·평형의 최고가를 새로 쓴 거래가 얼마나 되는지를 보여주기 때문입니다. 이 지표에서 서울과 나머지 지역의 격차는 거래량 격차보다 훨씬 큽니다.

서울의 38.2%는 전국 평균 17.1%의 두 배가 넘습니다. 전국에서 나온 신고가 1,115건 중 412건, 즉 신고가 세 건 중 한 건 이상이 서울에서 발생했습니다. 반면 부산·세종은 신고가가 거의 나오지 않아, 같은 나라 안에서 상반된 국면이 동시에 진행 중이라는 사실이 드러납니다.

서울 안에서도 갈리는 25개 구

서울 신규 1,079건 중 신고가 412건(38.2%), 신저점은 35건에 그쳤습니다. 신고가가 신저점의 열두 배입니다. 그런데 구 단위로 내려가면 신고가 비중이 성동구 14%에서 강동구·성북구 49%까지 세 배 넘게 벌어집니다.

이번 주 최고가를 새로 쓴 단지

구별 신고가 비중과 중앙가 변화

아래 표에서 중앙가 변화는 같은 평형밴드끼리 짝지어 비교한 값입니다. 대형 평형이 몇 건 더 팔렸다고 구 전체가 오른 것처럼 보이는 착시를 걷어낸 수치라고 보면 됩니다.

구	신규	신고가 비중	중앙가 변화
강동구	71	49%	-8.0%
성북구	55	49%	-2.0%
마포구	29	48%	+0.3%
구로구	63	48%	-1.3%
영등포구	43	47%	+0.5%
동작구	46	43%	+6.0%
서초구	31	42%	+9.4%
노원구	169	41%	+0.3%
광진구	15	40%	-10.8%
종로구	5	40%	표본 부족
강서구	79	39%	-0.6%
은평구	69	39%	+0.5%
중랑구	34	38%	+3.9%
동대문구	46	35%	+7.5%
서대문구	39	33%	-2.9%
중구	12	33%	+10.7%
송파구	52	31%	+3.6%
도봉구	63	30%	+1.9%
양천구	20	30%	-7.5%
용산구	11	27%	-11.5%
관악구	27	26%	-4.4%
강북구	24	25%	-4.3%
강남구	28	21%	-0.9%
금천구	34	21%	-11.3%
성동구	14	14%	-5.1%

이 표에서 눈여겨볼 대목은 신고가 비중과 중앙가 변화가 같은 방향을 가리키지 않는다는 점입니다. 강동구는 신고가 비중 49%로 서울 공동 1위인데 중앙가는 8.0% 내렸습니다. 특정 단지 몇 곳에서 최고가가 나오는 동시에, 거래 전반의 무게중심은 저가 물건 쪽으로 옮겨갔다는 뜻입니다. 반대로 중구·서초구·동대문구는 신고가 비중이 중위권인데도 중앙가가 7~11% 뛰었습니다. 실제 자산 가격이 올랐다는 신호는 후자 쪽에 더 가깝습니다.

거래량 자체로는 노원구 169건이 압도적입니다. 서울 전체 거래의 15.7%가 노원 한 곳에서 나왔고, 그중 41%가 신고가였습니다. 반면 용산구 11건, 종로구 5건처럼 표본이 열 건 안팎인 구는 한두 건 거래가 통계 전체를 흔들기 때문에, 이번 주 수치만으로 방향을 단정하기 어렵습니다.

전세가율이 말해주는 자금 구조

전세가율은 전세 보증금을 매매가로 나눈 비율입니다. 이 숫자가 높다는 건 매매가와 전세가의 간격이 좁다는 뜻이고, 곧 적은 자기 자금으로 집을 살 수 있다는 의미입니다. 그래서 통상 70%를 넘어서면 이른바 갭투자 진입이 쉬워지는 구간으로 봅니다. 동시에 매매가가 조금만 밀려도 보증금이 매매가에 근접해버려 세입자의 보증금 회수가 어려워지는 위험 구간이기도 합니다.

여기서 신고가 지도와 전세가율 지도가 정확히 반대로 뒤집힌다는 점이 이번 주 데이터의 핵심입니다. 서울은 신고가 비중이 전국 최고인데 전세가율은 50.5%로 최하위권입니다. 매매가가 전세가보다 훨씬 빠르게 올라 두 값의 간격이 벌어졌다는 뜻으로, 시세 상승에 대한 기대가 가격에 먼저 반영된 구조입니다. 반대로 울산·대전·인천은 신고가가 거의 없는데 전세가율이 80% 안팎입니다. 매매가가 오르지 못하는 사이 실거주 임대 수요가 가격을 아래에서 받치고 있는 모습입니다.

🔁 다이어그램 요약: 전세가율 70%가 점검의 갈림길입니다. 70% 이상이면 매매가가 조금만 밀려도 보증금이 위태로워지므로 회수 가능성을 먼저 따져야 하고, 70% 미만이면 초기 자기자본 부담이 크므로 대출 여력을 확인한 뒤 자금 계획을 확정합니다.

서울에서 전세가율이 높은 구

서울 평균은 50.5%지만, 구별로 보면 20%p 넘게 벌어집니다. 종로구는 이미 71.7%로 경계선을 넘었습니다.

구	전세가율	서울 평균과의 차
종로구	71.7% ⚠️	+21.2%p
도봉구	66.7%	+16.2%p
강북구	63.7%	+13.2%p
중랑구	60.2%	+9.7%p
성북구	59.9%	+9.4%p
동대문구	59.0%	+8.5%p
관악구	57.6%	+7.1%p
금천구	57.4%	+6.9%p
서대문구	55.7%	+5.2%p
구로구	54.9%	+4.4%p

이 명단에는 도봉·강북·중랑·성북처럼 서울 동북권 중저가 지역이 몰려 있습니다. 매매가 절대 수준이 낮은 곳일수록 전세가율이 높아지는 일반적인 패턴이 그대로 나타납니다. 전세를 구하는 입장이라면 이 구들에서는 보증금 규모가 매매가에 근접하므로 전세보증금 반환보증 가입 여부와 선순위 채권 확인이 특히 중요합니다.

경기, 거래는 최대인데 온도차도 최대

경기는 신규 3,342건 중 신고가 557건(16.7%), 평균 전세가율 66.8%였습니다. 오피스텔은 매매 1,240건, 전월세 6,580건이 신고됐습니다.

신고가 비중이 높았던 곳은 성남시 분당구(63건, 44%)와 중원구(62건, 44%), 안양시 동안구(98건, 40%), 용인시 수지구(139건, 38%), 하남시(81건, 37%)입니다. 판교·평촌·수지로 이어지는 이른바 준강남 벨트가 나란히 이름을 올렸고, 이들 지역의 신고가 비중은 서울 평균(38.2%)과 비슷하거나 높습니다.

그런데 같은 경기 안에서 정반대 사례도 나왔습니다.

같은 평택시 안에서 한쪽은 반토막, 다른 쪽은 40% 상승이 동시에 찍혔습니다. 이런 극단값은 대개 초소형 평형이나 단지 특성이 크게 다른 물건에서 나옵니다. 신현대2차 사례처럼 반경 500m 안에 초등학교도 역도 없는 입지 조건이 겹치면 매수 대기 수요가 얇아 한 건의 급매가 곧바로 신저점으로 기록됩니다. 지역 단위 평균만 보고 판단하면 놓치기 쉬운 대목입니다.

6대 광역시와 세종, 한눈에 보기

지역	신규	신고가	전세가율	가장 뜨거운 구
부산	629	5.2%	73.6%	서구 15% · 해운대 11%
대구	408	7.4%	70.1%	중구 17% · 동구 11%
인천	416	8.7%	76.6%	연수구 12% · 남동구 10%
광주	0	—	—	신고 지연 추정
대전	338	7.7%	79.3%	서구 13% · 유성구 7%
울산	223	9.0%	80.9%	중구 17% · 남구 12%
세종	83	1.2%	49.2%	세종시 전역 1%

세종은 특이한 조합입니다. 신고가 비중 1.2%로 전국 최저인 동시에, 전세가율도 49.2%로 서울보다 낮습니다. 매매가가 오르지도 않는데 전세가와의 간격은 여전히 넓다는 뜻으로, 다른 지역 어디와도 다른 구조입니다. 매매·전세 양쪽 모두 수요가 얇아진 상태로 읽을 수 있습니다.

지방에서 나온 극단 거래

울산 동구 두 건은 특히 눈에 띕니다. 초등학교 3곳, 학원 32곳 이상이 반경 500m 안에 있는 생활권인데도 4천만 원대 거래가 나왔습니다. 학군·편의시설 같은 입지 요소만으로는 가격이 지켜지지 않으며, 지역 산업 경기와 인구 흐름이 결국 매매가를 좌우한다는 사실을 보여주는 사례입니다.

서울 오피스텔, 월세가 임대차의 8할

서울 오피스텔은 매매 778건이 신고됐습니다. 영등포구 106건, 강남구 95건, 송파구 75건, 강서구 58건, 마포구 56건 순으로 활발했는데, 모두 업무지구이거나 그 배후 주거지입니다.

임대차는 7,105건으로 매매의 9배가 넘습니다. 이 중 전세는 1,456건, 월세는 5,649건입니다.

오피스텔 임대차 다섯 건 중 네 건이 월세입니다. 아파트 시장과 달리 오피스텔은 전세 사고 여파로 임차인이 보증금을 크게 걸기를 꺼리는 흐름이 이어지고 있어, 이 비율은 당분간 쉽게 뒤집히기 어려워 보입니다. 소형 임대 수익을 노리는 입장에서는 공실 위험과 함께 관리비·중개비 등 부대 비용까지 계산에 넣어야 실제 수익률이 나옵니다.

실거래 통계를 읽을 때 알아둘 것

다음 몇 주, 확인할 세 가지