서울 신고가 34.8%, 전국과 벌어진 온도차

전국 실거래 4,676건, 신고가가 5건 중 1건 — 2026년 8월 첫째 주 부동산

📅 2026-08-08 기준 주간 · 국토교통부 실거래가 신규 신고분 · 전국 119개 시군구

이번 주 전국에서 새로 신고된 아파트 매매는 4,676건이다. 이 중 861건(18.4%)이 해당 단지·평형의 최근 3년 최고가를 갈아치웠고, 반대로 229건(4.9%)은 3년 최저가로 손바뀜했다. 전국 평균만 보면 “다섯 건 중 한 건이 신고가”인 평범한 상승장처럼 읽히지만, 지역을 갈라놓고 보면 그림이 완전히 달라진다. 서울에서만 신고가 비중이 34.8%인 반면, 서울을 뺀 나머지 전국은 14.2%에 그친다. 같은 주, 같은 나라에서 시장이 두 개로 갈라져 돌아가고 있는 셈이다.

📊 이번 주 숫자 한눈에

🗺️ 권역별 거래량 — 경기가 서울의 2.3배

건수만 놓고 보면 이번 주 시장의 무게중심은 경기도다. 2,247건으로 서울(966건)의 2.3배, 전국 신규 신고의 48%를 혼자 차지했다. 다만 경기의 신고가 비중은 19.0%로 서울의 절반 수준이다. 거래는 경기에서 터지고, 가격 경신은 서울에서 나온다는 구도가 이번 주에도 그대로 유지됐다.

🏙️ 서울 25개 구, 신고가 비중이 갈라놓은 지도

서울은 신규 966건 중 336건(34.8%)이 신고가, 21건(2.2%)이 신저점이었다. 신저점 대비 신고가가 16배다. 다만 이 평균 뒤에는 구별로 7%에서 47%까지 벌어진 편차가 숨어 있다.

이번 주 최고가를 갈아치운 단지

구별 온도 지도 — 뜨거운 순

색이 진한 초록일수록 신고가 비중이 높다. 오른쪽 ‘중앙가 변화’는 같은 평형 밴드끼리 맞춰 비교한 값(믹스보정)이라, 그 주에 어떤 평형이 많이 팔렸는지에 휘둘리지 않는다. 거래 표본이 너무 적어 비교가 무의미한 구는 ‘—’로 뒀다.

🏢 서울 오피스텔 — 매매 635건, 임대차는 월세가 78%

서울 오피스텔 매매는 635건이 신고됐다. 영등포구 93건, 송파구 57건, 강남구 52건, 마포구 50건, 강서구 49건 순으로, 업무지구 배후 수요가 있는 곳에 거래가 몰렸다. 임대차는 6,007건인데 이 중 전세가 1,318건, 월세가 4,689건이다.

💰 전세가율 50.2%, 종로만 70% 선을 넘겼다

전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율이다. 이 값이 높을수록 매매가와 전세가의 차이(갭)가 작아, 적은 현금으로 집을 사서 전세를 놓는 이른바 갭투자 진입 문턱이 낮아진다. 통상 70%를 넘으면 갭투자가 몰리기 쉬운 구간으로 보고, 동시에 집값이 조금만 밀려도 보증금을 돌려주기 어려워지는 역전세 위험 구간으로도 본다. 즉 높은 전세가율은 기회 신호이면서 위험 신호다.

서울 평균은 50.2%로, 매매가의 절반 정도만 전세로 채워진다. 서울에서 집을 사려면 여전히 현금이 크게 필요하다는 뜻이다. 25개 구 중 70%를 넘긴 곳은 종로구(72.9%) 하나뿐이고, 도봉(67.0%)·성북(61.1%)·중랑(61.0%)·강북(58.5%)이 뒤를 잇는다. 반대로 지방은 사정이 다르다.

울산·대전·인천·부산은 모두 75%를 넘는다. 갭이 매매가의 4분의 1도 안 된다는 뜻이지만, 이들 지역은 동시에 신고가 비중이 4~13%로 낮다. 가격이 오르지 않는데 갭만 좁은 조합은 투자 관점에서 가장 조심해야 하는 구간이다. 시세가 옆걸음만 해도 다음 전세 계약에서 보증금을 맞추기 어려워질 수 있기 때문이다.

🔁 다이어그램 요약: 전세가율이 70%를 넘으면 들어가는 현금은 적지만 역전세 위험을 먼저 따져야 하고, 70% 아래면 현금 부담이 커 실거주 관점으로 봐야 한다. 어느 쪽이든 마지막에는 그 지역의 신고가 비중, 즉 실제로 가격이 오르고 있는지를 함께 확인해야 판단이 선다.

🏘️ 경기 — 분당·수정이 끌어올린 2,247건

경기는 신규 2,247건, 신고가 426건(19.0%), 평균 전세가율 66.4%다. 오피스텔은 매매 987건에 임대차 5,564건으로 서울보다 매매가 훨씬 활발했다. 시군구별로는 성남시 분당구가 100건 중 49%가 신고가로 가장 뜨거웠고, 성남시 수정구 41건(46%), 하남시 65건(42%), 안양시 동안구 142건(39%), 광명시 42건(38%)이 뒤를 이었다. 서울 접경 + 교통 개선 축이라는 공통점이 뚜렷하다.

🌆 6대 광역시 — 울산만 두 자릿수 신고가

부산은 433건 중 신고가 37건(8.5%). 연제구·부산진구·동구가 17% 안팎으로 상대적으로 활발했고, 연제구 일호센텀누리 27㎡대가 1억 2,600만(+57.5%)으로 이번 주 전국 최고 상승률을 기록했다. 다만 27㎡ 초소형이라 절대금액이 작아 상승률이 크게 잡히는 유형이다. 반대로 부산진구 이화 56㎡대는 6,700만(-44.2%)으로 크게 밀렸다. 같은 도시 안에서도 단지별 편차가 극단으로 벌어져 있다.

대구는 312건 중 신고가가 15건(4.8%)에 그쳤고, 남구 우방코스모스 52㎡대(-44.7%), 달성군 제일맨션 65㎡대(-29.6%) 같은 두 자릿수 하락 신저점이 나왔다. 공급 물량 부담이 길게 남아 있는 지역 특성이 그대로 드러난다. 인천은 273건에 신고가 17건(6.2%)으로 연수구·부평구가 거래를 이끌었고, 대전은 236건에 신고가 10건(4.2%)으로 서구·중구가 6%대를 기록했다. 울산은 156건에 신고가 20건(12.8%)으로 광역시 중 유일하게 두 자릿수인데, 북구 15%·동구 14%처럼 산업단지 배후 주거지에서 온기가 감지된다.

🏛️ 세종 — 거래는 있고 신고가는 없다

세종은 신규 53건에 신고가 0건, 평균 전세가율 49.3%다. 전세가율이 서울과 비슷한 50% 아래인데 이는 전세가 낮아서라기보다 매매가가 여전히 높은 수준에 걸려 있기 때문이다. 거래는 이어지지만 직전 고점을 다시 밟는 물건은 이번 주 한 건도 없었다. 행정수도 이슈에 따라 위아래로 크게 출렁였던 시장이 지금은 가격 발견 구간에 머물러 있다고 보는 편이 자연스럽다.

⚠️ 이 숫자를 읽을 때 놓치기 쉬운 세 가지

🔍 다음 주 이후 볼 지점

▶ 서울 신고가 비중 34.8%가 유지되는가 — 이 숫자가 2~3주 연속 30%대를 지키면 서울은 국지적 반등이 아니라 추세 구간에 들어간 것으로 볼 수 있다. 반대로 20%대로 내려오면 이번 주는 여름 비수기 특유의 얇은 거래에서 나온 착시일 가능성이 커진다.

▶ 마포·양천·강동의 45%대가 확산되는가 — 이 세 곳은 학군·교통 개선 기대가 겹친 지역이다. 인접 구(서대문·구로·송파)로 40% 선이 번지는지가 다음 확인 지점이다.

▶ 전세가율 75% 이상 지역의 신고가 반등 여부 — 울산·대전·인천·부산은 갭이 좁지만 가격은 정체다. 이 조합이 길어질수록 계약 갱신 시점의 보증금 반환 부담이 커진다. 이들 지역에서 신고가 비중이 10%대로 올라서면 위험이 완화되는 신호, 계속 한 자릿수면 보수적으로 접근할 구간이다.

▶ 경기 남부 외곽의 신저점 누적 — 이천처럼 -28%대 신저점이 나오는 지역이 늘어나는지 확인해야 한다. 경기 전체 신고가 19%라는 평균값 아래에서 남북 격차가 벌어지는 중이다.

▶ 오피스텔 월세 78% 구조의 지속성 — 월세 비중이 더 올라가면 실수요자의 주거비 부담이 커지고, 오피스텔 매매 수익률 계산도 달라진다. 서울 오피스텔 매매 635건이 다음 주에도 유지되는지가 체감 지표다.

📌 데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 매매·전월세, 오피스텔 매매·전월세). 최근 월은 신고 지연으로 미확정이며, 중앙가 변화는 동일 평형밴드 매칭(믹스보정) 기준입니다. 신고가·신저점은 해당 단지·평형의 최근 3년 거래를 기준으로 판정했습니다. 입지 정보(초등학교·교과학원·지하철)는 단지 반경 500m 내 검색 결과입니다.

🏙️ 전국 아파트 시장, 신고가와 관망이 갈리는 지도

전국 아파트 매매 실거래 흐름 — 거래량·신고가 비중·전세가율로 읽는 권역별 온도차

전국 아파트 매매 시장은 하나의 흐름으로 움직이지 않습니다. 총 거래량과 신고가 발생 비중을 함께 놓고 보면 서울은 가격을 밀어 올리고, 경기는 거래량으로 시장을 떠받치며, 지방 광역시는 한 발 물러서서 지켜보는 삼분 구도가 나타납니다. 즉 지금의 온기는 전국으로 균일하게 퍼지는 중이 아니라, 특정 권역에 집중된 채 번지고 있습니다.

📐 시장을 읽는 세 가지 축: 거래량·신고가 비중·전세가율

부동산 기사에 나오는 숫자는 많지만, 실제로 시장의 성격을 가르는 지표는 많지 않습니다. 지금 국면에서는 다음 세 가지면 충분합니다.

세 지표를 따로 보면 각각 그럴듯한 이야기가 나오지만, 셋을 겹쳐 놓아야 지역의 성격이 드러납니다. 거래량이 많은데 신고가 비중이 낮으면 ‘싸진 값에 손바뀜’이고, 거래량이 적은데 신고가만 나오면 ‘얇은 시장의 튐’입니다. 지금 전국 지도에는 이 두 유형이 동시에 존재합니다.

📊 권역별 상대 강도 비교

아래 막대는 절대 수치가 아니라 권역 간 상대적 순위와 격차를 나타냅니다. 신고가 발생 강도에서는 서울이 앞서고, 거래 물량에서는 경기가 앞선다는 엇갈림이 핵심입니다.

신고가 발생 강도 (상대 비교)

매매 거래 물량 (상대 비교)

두 그래프의 순위가 서로 뒤집힌다는 점이 이번 국면의 성격을 그대로 보여줍니다. 서울은 적은 거래로 높은 가격을, 경기는 많은 거래로 완만한 가격을 만들고 있습니다. 하나는 희소성이 값을 만들고, 다른 하나는 물량이 시장을 돌립니다.

🏙️ 서울 — 신고가가 가격표를 다시 쓴다

서울은 전체 거래 대비 신고가 비중이 높은 편에 속합니다. 이는 매수자들이 ‘지금 가격이 비싸다’는 인식보다 ‘지금 사지 않으면 더 비싸진다’는 인식을 앞세우고 있다는 뜻입니다. 특히 학군·교통·직주근접이 겹치는 핵심 입지에서는 매도자가 호가를 거두거나 올려 부르는 사례가 반복되고, 이 과정에서 성사되는 소수의 거래가 그대로 신고가로 기록됩니다.

문제는 이 신호가 얼마나 멀리 퍼지느냐입니다. 한 단지에서 신고가가 나오면 인근 단지 소유주들이 호가를 따라 올리는데, 매수자가 그 호가를 받아주면 거래량이 함께 살아나고, 받아주지 않으면 호가와 실거래 사이의 간격만 벌어집니다. 지금 서울에서 관찰되는 것은 후자에 가까운 국면이 적지 않다는 점입니다. 가격은 위를 보는데 손바뀜은 그만큼 늘지 않는 상태입니다.

🔁 다이어그램 요약: 신고가 한 건이 추세가 되려면 인근 단지의 오른 호가를 매수자가 받아줘야 합니다. 받아주면 거래량이 함께 늘며 상승이 확산되고, 받아주지 않으면 호가만 뜨고 실거래는 줄어 괴리가 커집니다.

🏘️ 경기 — 물량이 만드는 유동성

경기도는 신고가 비중에서는 서울에 못 미치지만, 거래 건수 자체가 압도적입니다. 아파트 재고와 신규 입주 물량이 많아 선택지가 넓고, 서울 대비 진입 가격이 낮아 실수요가 유입되기 쉬운 구조이기 때문입니다. 시장 전체로 보면 경기의 거래량이 수도권 유동성의 바닥을 깔아주는 역할을 합니다.

다만 물량이 많다는 것은 양날의 검입니다. 매수자가 대안을 쉽게 찾을 수 있으므로 특정 단지가 호가를 급하게 올리면 거래가 다른 단지로 넘어갑니다. 그래서 경기 시장의 가격은 서울처럼 계단식으로 튀기보다 완만한 경사로 움직이는 경향이 있습니다. 반대로 조정 국면에서도 낙폭이 한 번에 크게 나기보다 지역·단지별로 시차를 두고 나타납니다.

🌆 지방 광역시 — 신중함이 기본값

부산·대구·광주·대전·울산 등 광역시권은 수도권 대비 신고가 발생 비율이 낮게 나타납니다. 이는 단순히 ‘수요가 약하다’로 요약할 문제가 아닙니다. 지방 시장은 인구 이동과 입주 물량이 가격에 훨씬 직접적으로 반영되는 구조라, 특정 시기에 입주가 몰리면 신축이 전월세 시장을 흡수하며 매매가를 눌러 앉힙니다. 매수자가 서두를 이유가 줄어드는 것입니다.

그렇다고 모든 광역시가 같은 속도로 움직이지도 않습니다. 울산처럼 산업 기반의 업황이 지역 소득과 직결되는 도시는 다른 광역시와 다른 리듬으로 거래가 살아나기도 합니다. 권역을 하나로 묶어 ‘지방은 약세’라고 정리하면 이런 시차를 놓치게 됩니다. 광역시 안에서도 도시별, 나아가 자치구별로 매수 심리 회복 속도가 갈린다고 보는 편이 실제에 가깝습니다.

🔑 전세가율 — 같은 숫자, 반대의 의미

전세가율은 매매가에서 전세보증금이 차지하는 비율입니다. 수도권은 이 비율이 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다. 매매가에 미래 가치에 대한 기대가 이미 얹혀 있어, 지금 거주에 지불하는 값(전세)과의 거리가 벌어진 상태라는 뜻입니다. 반대로 대전을 비롯한 일부 지방 광역시는 전세가율이 높게 유지됩니다. 매매가와 전세가의 간격이 좁으니, 전세로 머물던 수요가 상대적으로 적은 추가 부담으로 매매로 넘어갈 수 있는 여지가 생깁니다.

여기서 해석이 갈립니다. 한쪽에서는 높은 전세가율을 하방을 받쳐주는 안전판으로 봅니다. 실거주 수요가 두터워 가격이 크게 밀리기 어렵다는 논리입니다. 다른 쪽에서는 같은 숫자를 기대가 사라진 시장의 흔적으로 읽습니다. 앞으로 오를 것 같으면 매매가가 먼저 뛰어 전세가율이 낮아지는데, 그렇지 않으니 비율이 높다는 것입니다. 어느 쪽이 맞는지는 그 지역의 입주 물량과 인구 흐름을 함께 봐야 판가름이 납니다.

📊 다이어그램 요약: 전세가율이 높으면 실거주 기반이 두터워 매매 전환 여력이 있고, 낮으면 미래 기대가 매매가에 이미 반영돼 변동성이 커질 수 있습니다. 어느 쪽이든 최종 판단은 입주 물량과 인구 흐름을 함께 확인한 뒤에 내려야 합니다.

🗺️ 권역별 성격 한눈에 보기

⚠️ 실거래 통계를 읽을 때 반드시 감안할 것

🔭 앞으로 나올 수 있는 세 가지 그림

✅ 내 지역을 볼 때의 점검 순서

정리하면 지금 시장은 추세적 상승과 국지적 정체가 같은 시간대에 공존하는 국면입니다. 전국 평균이라는 하나의 숫자는 이 두 힘을 상쇄해 아무것도 말해주지 않습니다. 중요한 것은 내가 보고 있는 지역이 ‘가격이 먼저 움직이는 곳’인지, ‘거래가 먼저 움직이는 곳’인지, 아니면 ‘아직 둘 다 기다리는 곳’인지를 구분하는 일입니다. 그 구분이 서면 같은 뉴스도 전혀 다르게 읽힙니다.

※ 본 글은 공개된 아파트 실거래 통계 흐름을 바탕으로 한 시장 해석이며, 특정 지역·단지의 매수 또는 매도를 권유하지 않습니다. 실거래 자료는 신고 기한(계약일로부터 30일)에 따라 최근 구간이 사후 보정될 수 있습니다.

※ 부동산 거래는 세금·대출 규제·지역 개발계획 등 개별 요인의 영향이 크며, 모든 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.