서울 신고가 38%, 경기가 전국 물량의 절반을 채웠다

서울 신고가 38%, 경기가 전국 물량의 절반을 채웠다

이번 주 전국에서 5,768건이 새로 신고됐다. 서울은 다섯 건 중 두 건이 최고가를 새로 썼고, 지방 광역시는 여전히 한 자릿수에 머물렀다. 같은 나라 안에서 두 개의 시장이 다른 속도로 움직이고 있다.

전국 평균만 보면 시장은 완만합니다. 새로 신고된 아파트 매매 5,768건 가운데 최근 3년 안에서 가장 높은 가격에 체결된 것이 979건, 비중으로는 17.0%입니다. 여섯 건 중 한 건꼴이니 과열이라 부르기는 어려운 숫자입니다. 그런데 이 평균은 서로 반대 방향으로 가는 두 시장을 하나로 뭉갠 결과입니다. 뜯어보면 서울은 38.2%, 대전과 인천은 4.7%였습니다. 같은 주에 같은 자산군에서 여덟 배 차이가 났습니다.

01

거래는 경기가 절반, 온도는 서울이 두 배

물량부터 봅니다. 이번 주 신규 신고 건수를 권역별로 늘어놓으면 경기 한 곳이 2,879건으로 전국의 49.9%를 차지했습니다. 나머지 여덟 권역을 다 합쳐야 경기 하나와 비슷해집니다. 서울은 1,017건으로 경기의 3분의 1 수준입니다.

광주가 0건으로 잡혔습니다. 시장이 멈춘 것이 아니라 신고 자료가 아직 시스템에 들어오지 않았을 가능성이 큽니다. 실거래 신고는 계약일로부터 30일 이내에 하면 되기 때문에 특정 지역·특정 주간의 집계가 통째로 비는 일이 종종 생기고, 대개 다음 주 집계에서 메워집니다.

이제 물량이 아니라 가격의 방향을 봅니다. 전체 거래 중 신고가가 차지하는 비중은 “지금 붙는 값이 최근 3년 중 가장 비싼 값인가”를 묻는 지표라, 거래량보다 분위기를 예민하게 반영합니다. 순서가 완전히 뒤집힙니다. 서울은 1,017건 가운데 389건이 신고가였고, 경기는 2,879건 중 470건이었습니다. 거래는 경기가 세 배 가까이 많았는데 신고가 건수는 서울이 더 적게 벌어집니다.

권역	신고가 비중	평균 전세가율
서울	38.2%	50.3%
경기	16.3%	66.2%
울산	8.3%	83.3%
부산	7.8%	76.0%
대구	6.9%	71.1%
인천	4.7%	75.3%
대전	4.7%	78.7%
세종	3.2%	49.9%

두 열이 정확히 반대로 움직입니다. 신고가 비중이 높은 곳은 전세가율이 낮고, 신고가가 드문 곳은 전세가율이 높습니다. 이 대칭이 이번 주 전국 시장을 설명하는 핵심입니다.

02

최고가 열 곳 가운데 네 곳이 강동구였다

이번 주 서울에서 값을 가장 크게 새로 쓴 단지를 상승률 순으로 늘어놓으면, 상위 열 곳 중 네 곳이 강동구였습니다. 특정 구가 이렇게 몰리는 건 흔한 일이 아닙니다. 명일동과 암사동 일대의 중소형 평형이 나란히 올라온 결과입니다.

영등포구 반도유보라의 +127.9%가 그런 경우입니다. 직전 거래가 2024년 9월이니 약 2년 만의 거래입니다. 그 사이 시세가 어떻게 움직였는지는 이 한 건으로 알 수 없습니다. 같은 단지·같은 평형에서 최근 세 건 이상이 비슷한 가격대를 만들었는지 확인해야 그 값이 시세로 굳었는지 판단할 수 있습니다.

03

강남·서초가 25개 구 중 맨 아래에 있다

구별로 신고가 비중을 세우면 순위가 통념과 어긋납니다. 상위권은 동작·영등포·용산·동대문이고, 강남구는 20%, 서초구는 17%로 25개 구 중 하위권입니다. 값이 이미 높은 곳일수록 “최근 3년 최고가”를 새로 쓰기가 어렵다는 점을 감안해야 하지만, 이번 주 가격을 밀어올린 동력이 강남권 바깥에 있었다는 사실은 분명합니다.

구	신규	신고가 비중
종로구	5	60%
동작구	36	58%
영등포구	48	54%
용산구	23	52%
동대문구	47	51%
노원구	106	32%
도봉구	60	25%
강남구	35	20%
서초구	6	17%

다만 표를 읽을 때 분모를 함께 봐야 합니다. 1위 종로구는 거래가 5건뿐이라 3건만 신고가여도 60%가 됩니다. 서초구도 6건이라 비중이 흔들리기 쉽습니다. 반면 노원구 106건, 강서구 76건처럼 표본이 두꺼운 곳의 30%대는 훨씬 단단한 숫자입니다. 비중이 높은 순으로만 읽으면 거래가 거의 없는 구가 맨 위로 올라옵니다.

04

전세가율 50%와 83%, 두 시장의 성격이 다르다

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 이 숫자 하나가 지역의 성격을 꽤 정확하게 드러냅니다. 서울 평균은 50.3%, 울산은 83.3%였습니다.

전세가율이 높다는 건 실제 거주 가치가 가격의 대부분을 설명한다는 뜻입니다. 매매가와 전세가의 간극이 좁아 실수요가 하단을 받치고, 그만큼 가격이 크게 빠지기 어렵습니다. 대신 위로도 크게 튀지 않습니다. 지방 광역시가 신고가 비중은 한 자릿수인데 전세가율은 70~83%인 이유입니다.

낮은 전세가율은 반대입니다. 거주 가치보다 입지·재건축·학군 같은 미래 요소가 가격에 더 많이 반영돼 있다는 신호이고, 자기 자본 부담이 크며 금리와 대출 규제 변화에 민감합니다. 같은 상승장이라도 서울은 정책과 금리에, 지방은 입주 물량과 지역 경기에 더 크게 흔들리는 이유가 여기 있습니다.

서울 안에서도 갈립니다. 25개 구 중 70%를 넘긴 곳은 종로구(73.7%) 하나였고, 도봉구 67.2%, 성북구 61.4%, 중랑구 60.9%가 뒤를 이었습니다. 강남권은 평균을 한참 밑돕니다. 전세가율이 70%를 넘는 단지는 매매가와 보증금의 차이가 작아 갭투자 대상이 되기 쉬운데, 그만큼 임차인 입장에서는 등기부상 선순위 채권과 보증금 합계를 반드시 확인해야 하는 구간이기도 합니다.

05

경기는 서울과 붙은 곳부터 달아올랐다

경기 전체 신고가 비중은 16.3%로 서울의 절반이 안 됩니다. 그런데 시군구로 쪼개면 서울에 가까운 곳부터 온도가 올라옵니다. 화성시 동탄이 50%, 광명시 47%, 성남시 분당구 45%, 성남시 중원구 39%, 용인시 수지구 38%였습니다. 분당 96건, 수지 109건처럼 표본도 두툼합니다.

반대 방향의 신호도 있습니다. 이번 주 신저점은 전국에서 223건 나왔는데, 낙폭이 큰 쪽은 수도권 외곽과 지방이었습니다. 부천시 원미구의 한 단지가 72㎡대 1억 8,000만으로 직전 대비 −33.3%, 이천시의 60㎡대가 9,000만으로 −33.3%, 대구 달성군의 60㎡대가 7,500만으로 −33.0%를 기록했습니다. 같은 주에 서울에서는 +60%대 신고가가, 외곽에서는 −33% 신저점이 함께 찍혔습니다.

06

확인해야 할 세 가지

하나. 신고가 한 건에 놀라지 않는 것. 같은 단지·같은 평형에서 최근 세 건 이상이 비슷한 가격대를 만들었는지 확인해야 그 값이 시세로 굳었는지 알 수 있습니다. 층·향·동에 따른 차이를 보정하지 않고 로열층 신고가와 저층 거래를 같은 선에서 비교하면 시세를 과대평가하기 쉽습니다.

둘. 비중을 볼 때 분모를 함께 보는 것. 거래 5건짜리 구의 60%와 106건짜리 구의 32%는 신뢰도가 다릅니다.

셋. 전세가율이 높은 지역에서는 매매와 임차의 총비용을 함께 계산하는 것. 실질 부담 차이가 생각보다 작을 수 있습니다. 임차 쪽이라면 확정일자·전입신고·보증금 반환보증을 기본 절차로 두는 편이 안전하고, 인근 입주 물량 일정도 함께 봐야 재계약 시점의 전세가 흔들림을 예상할 수 있습니다.