서울 신고가 35%, 수도권으로 쏠린 한 주

🏙️ 서울 신고가 35%, 수도권으로 쏠린 한 주

2026년 8월 17일 기준 주간 · 국토교통부 아파트 실거래 신고 기준

이번 주 전국에서 새로 신고된 아파트 매매는 5,742건이다. 이 가운데 최근 3년 안에서 가장 높은 값에 거래된 신고가가 1,082건(18.8%), 반대로 가장 낮은 값을 새로 쓴 신저점이 213건이었다. 숫자만 보면 상승 거래가 하락 거래의 5배지만, 그 상승분이 전국에 고르게 퍼져 있지는 않다. 신고가 1,082건 가운데 87%가 서울과 경기 두 곳에서 나왔다.

📊 이번 주 전국 숫자 세 개

용어부터 정리하고 가자. 신고가는 같은 단지·같은 평형대에서 최근 3년 안에 거래된 값 중 가장 높은 금액을 새로 갈아치운 거래다. 신저점은 그 반대다. 한 지역의 신고가 비중이 높다는 건 ‘값이 올랐다’보다 ‘값을 더 주고라도 사겠다는 매수자가 실제로 계약서를 썼다’는 뜻에 가깝다. 호가가 아니라 체결된 숫자라는 점에서 시장 온도를 재는 데는 꽤 정직한 지표다.

🗺️ 거래량은 경기, 상승 탄력은 서울

권역별로 새로 들어온 신고 건수를 나란히 놓으면 무게중심이 어디인지 바로 보인다. 경기가 2,845건으로 전국의 절반에 가깝고, 서울이 1,217건으로 뒤를 잇는다. 두 곳을 합치면 4,062건 — 전국 거래의 70.7%다.

광주가 0건인 것은 시장이 멈췄다기보다 신고 반영이 아직 안 들어온 쪽으로 보는 편이 안전하다. 실거래 신고는 계약 후 최대 30일까지 시간이 있고, 그 자료가 공개 데이터에 붙는 데도 며칠이 더 걸린다. 최근 주차의 지방 소도시 숫자가 유난히 얇게 잡히는 것도 대부분 이 시차 탓이다.

그런데 거래량 순위와 신고가 비중 순위는 다르다. 같은 100건을 팔아도 그중 몇 건이 최고가를 갈아치웠는지는 별개 문제다.

🏢 서울 25개 구, 신고가 비중과 실제 체감가는 따로 논다

아래 표의 오른쪽 열 ‘중앙가 변화’는 조금 설명이 필요하다. 단순히 거래된 가격의 평균을 낸 게 아니라, 같은 평형대끼리만 짝지어 비교한 값이다. 어떤 주에 큰 평수가 몰려 거래되면 평균가는 저절로 올라간다. 그 착시를 걷어내고 ‘비슷한 집이 지난번보다 얼마에 팔렸나’만 남긴 숫자다. 그래서 신고가 비중이 높은데 중앙가가 내려가는 조합이 얼마든지 나온다 — 일부 단지는 최고가를 쓰고, 나머지 대다수는 조용히 거래되는 상황이다.

구	신규	신고가 비중	중앙가 변화
종로구	7	71%	표본 부족
마포구	40	48%	-0.9%
양천구	41	44%	-3.0%
구로구	62	44%	-5.2%
광진구	12	42%	+0.7%
강서구	97	40%	+5.5%
동대문구	44	39%	+3.1%
용산구	16	38%	-7.6%
성북구	59	37%	-12.4%
서대문구	52	37%	+5.4%
중랑구	45	36%	+4.4%
서초구	34	35%	+13.2%
노원구	162	35%	-0.2%
관악구	37	35%	-9.9%
송파구	88	34%	-3.5%
강동구	68	34%	-18.8%
영등포구	57	33%	-8.1%
동작구	30	33%	+21.4%
은평구	62	32%	-5.2%
도봉구	66	30%	+1.2%
성동구	35	26%	-1.6%
금천구	27	22%	-14.2%
강북구	35	20%	-4.5%
강남구	27	19%	-17.9%
중구	14	7%	+3.6%

노원구 162건, 강서구 97건, 송파구 88건 순으로 거래가 많았다. 눈여겨볼 조합은 강서구(97건·40%·+5.5%)와 서대문구(52건·37%·+5.4%)다. 거래량·신고가 비중·체감가가 세 개 다 같은 방향을 가리키는 흔치 않은 경우다. 반대로 강남구는 신고가 비중이 19%로 낮고 같은 평형 기준 중앙가도 17.9% 내렸다. 다만 표본이 27건뿐이라 이 수치를 ‘강남이 빠졌다’로 곧장 읽기는 이르다 — 주간 단위, 특히 거래가 열 몇 건에 그치는 구는 어떤 단지 몇 개가 팔렸느냐에 따라 숫자가 크게 흔들린다. 종로구 71%가 신규 7건에서 나온 값인 것도 같은 맥락이다.

🔼 이번 주 가장 크게 값을 올린 서울 단지

직전 거래 대비 상승폭이 큰 순으로 다섯 곳이다. 괄호 안은 직전 체결가와 그 날짜, 아래 줄은 단지 반경 500m 안의 생활 인프라다.

다섯 곳 모두 도보권 지하철역과 학원가를 함께 낀 구축이라는 공통점이 있다. 상승률이 30~50%대로 큰 이유 중 하나는 이런 단지들이 직전 거래가 1년 이상 뜸했다는 점이다. 거래가 드문 단지는 한 건이 체결될 때 가격이 계단식으로 뛴 것처럼 보인다. 매수 검토라면 상승률 숫자보다 같은 평형의 최근 3~5건 흐름을 직접 확인하는 편이 정확하다.

🏘️ 서울 오피스텔, 임대차 10건 중 8건이 월세

서울 오피스텔 매매는 744건. 영등포구 104건, 강남구 94건, 송파구 68건, 마포구 55건, 강서구 54건 순으로 몰렸다. 업무지구 배후이거나 지하철 접근성이 좋은 구가 상위를 채운 익숙한 그림이다.

더 눈에 띄는 건 임대차 쪽이다. 서울 오피스텔 전월세 6,580건 가운데 전세는 1,403건, 월세가 5,177건이었다.

오피스텔은 원래 월세 비중이 아파트보다 높은 상품이지만, 8할에 가까운 비율은 전세를 놓기 어려워진 구조가 굳어졌음을 보여준다. 보증금 반환 위험에 대한 임차인의 경계, 전세보증 가입 요건 강화, 그리고 임대인 입장에서 월세가 현금흐름상 유리해진 금리 환경이 함께 작용한 결과다. 경기 오피스텔도 매매 1,057건에 전월세 6,155건으로 비슷한 그림이고, 부산은 매매 198건 대비 전월세가 1,999건으로 임대차 편중이 훨씬 심하다.

📐 전세가율 31%p 격차 — 울산 81%, 서울 50%

전세가율은 매매가 대비 전세가 비율이다. 80%면 10억짜리 집의 전세가가 8억이라는 뜻으로, 매매가와 전세가 사이 간극이 그만큼 좁다. 이 숫자가 높으면 적은 자기자본으로 집을 살 수 있지만, 동시에 집값이 조금만 내려도 보증금을 돌려주기 빠듯해지는 구간에 들어선다. 통상 70%를 넘으면 주의 구간으로 본다.

울산 81.0%와 세종 49.4%의 차이는 31.6%p다. 같은 나라 안에서 자기자본 부담이 두 배 넘게 갈린다는 뜻이다. 서울과 세종은 전세가가 매매가의 절반 수준이니 매매가에 실거주 프리미엄이나 기대가 두껍게 얹혀 있고, 울산·대전·부산은 그 프리미엄이 얇아 매매가가 임대 수익성에 거의 붙어 있는 상태다.

🔁 다이어그램 요약: 전세가율이 70% 이상이면 적은 돈으로 진입할 수 있는 대신 값이 조금만 내려도 보증금 반환 압박이 커지고, 70% 미만이면 자기자본 부담이 큰 대신 매매가에 기대가 두껍게 실려 있다. 어느 쪽이든 마지막 확인 항목은 해당 지역의 입주물량과 수급이다.

서울 안에서도 갈리는 전세가율

서울 평균은 50.4%지만 구별로는 20%p 가까이 벌어진다. 종로구 69.3%는 사실상 지방 광역시 수준이고, 도봉·강북·성북·중랑은 60%대다. 이들 지역은 매매가와 전세가가 함께 붙어 움직이는 실수요 시장에 가깝다.

구	전세가율	서울 평균(50.4%) 대비
종로구	69.3%	+18.9%p
도봉구	66.8%	+16.4%p
강북구	63.5%	+13.1%p
성북구	60.0%	+9.6%p
중랑구	59.9%	+9.5%p
금천구	57.9%	+7.5%p
동대문구	56.7%	+6.3%p
서대문구	55.7%	+5.3%p
구로구	55.0%	+4.6%p
관악구	53.9%	+3.5%p

🛤️ 경기, 남부 신도시축이 끌었다

경기는 신규 2,845건에 신고가 521건(18.3%), 평균 전세가율 66.9%였다. 신고가 비중이 높았던 곳은 광명시 72건(51%), 성남시 분당구 85건(48%), 용인시 수지구 125건(48%), 성남시 중원구 22건(45%), 의왕시 52건(40%)이다. 서울 남서·남동으로 이어지는 축이 그대로 이름을 올렸다. 광명은 절반 이상이 최고가 거래였는데, 서울 접근성 대비 가격 격차가 좁혀지는 구간에서 흔히 나타나는 패턴이다.

세 곳 모두 도보권 역이 없는데도 최고가를 썼다. 학군과 학원 밀집도가 역세권을 대체하는 매수 근거로 작동한 사례로 읽힌다. 특히 분당 정든마을 6단지 20억은 1기 신도시 재건축 기대가 반영된 가격대로, 실거주 가치보다 사업성 기대가 앞선 구간이라는 점은 감안할 필요가 있다.

🌏 광역시는 신고가 8%대, 대신 전세가율이 받친다

지역	신규	신고가 비중	전세가율
부산	518	7.5%	75.8%
인천	361	8.9%	76.8%
대구	309	6.8%	70.2%
대전	272	8.5%	78.9%
울산	154	11.0%	81.0%
세종	66	6.1%	49.4%
광주	0	집계 없음	—

지역 안에서도 온도차는 있다. 부산은 남구·연제구가 각 40건에 12%, 사상구 11%, 기장군 10%로 상대적으로 활발했고, 대구는 중구가 23건에 22%로 눈에 띈다. 인천은 미추홀구 54건(15%), 연수구 85건(12%)이 위쪽이다. 울산은 남구 51건(14%), 울주군 25건(12%), 북구 34건(12%)로 광역시 중 신고가 비중이 가장 높았다.

반대편에서는 신저점도 나왔다. 부산 동구 수정동 36㎡대가 3,000만(직전 5,300만 대비 -43.4%), 사하구 하단지오피아 60㎡대가 1억 2,000만(직전 2억 대비 -40.0%), 대구 수성구 낙원 45㎡대가 7,500만(직전 1억 2,250만 대비 -38.8%)에 거래됐다.

🔎 이 숫자를 볼 때 같이 확인할 것

✓ 최근 주차는 아직 확정이 아니다. 실거래 신고에는 시차가 있어 최근 몇 주 데이터는 시간이 지나면서 위쪽으로 채워진다. 이번 주 광주 0건, 세종 66건처럼 얇은 숫자는 특히 그렇다. 방향을 볼 때는 한 주가 아니라 3~4주 흐름을 겹쳐 보는 게 안전하다.

✓ 표본이 20건 미만인 구는 참고용이다. 종로구 71%, 광진구 42%, 용산구 38%는 모두 신규 거래가 7~16건에 그친다. 단지 한두 곳의 특성이 구 전체 지표로 확대돼 보이는 상태다.

✓ 신고가 비중과 체감가는 다른 지표다. 마포·양천·구로는 신고가 비중이 40%대인데 같은 평형 기준 중앙가는 내렸다. 특정 단지·평형에 매수세가 몰리고 나머지는 조용한, 시장 안에서도 갈라지는 국면이다.

✓ 전세가율은 지역 평균일 뿐이다. 같은 구 안에서도 신축과 20년 넘은 구축의 전세가율은 크게 다르다. 실제 판단은 관심 단지의 전세 실거래를 직접 확인해야 한다.

✓ 다음 몇 주 관전 포인트. 첫째, 서울 신고가 비중이 34.9%에서 유지되는지 아니면 30% 아래로 되돌아오는지. 둘째, 광명·수지·분당의 40~50%대 신고가 비중이 이어지며 경기 전체 평균(18.3%)을 끌어올리는지. 셋째, 지방 광역시의 8%대 신고가 비중이 바닥을 다지는지 더 내려가는지. 이 세 가지가 수도권 쏠림이 굳어질지 완화될지를 가른다.